不同的纳税人提供建筑服务、转让和出租不动产的增值税翹楚核算方式╳是不一样的，但是不同的计税方法之间又有相似之处。小编将这些知识点进∞行了总结，同学们需熟练掌握，提高做题速度及眼睛一亮准确率。
（一）不同计税方法对应的预征率
预征率 | 一般计税∏方法 | 简易计税╱方法 | 房地产开发企业 |
建筑服务 | 2% | 3% | |
不动产租赁 | 3% | 5% | |
转让不动产 | 5% | 5% | 3% |
【记忆口诀】：
一般计税方法：建2租3转5
简易计税方法：建3租转5
（二）不同应税Ψ行为销售额的确定
应税行为 | 计税方法 | 预缴销售额确定 | 销售额确定 |
建筑服务 | 简易计税方法 | 销售额=全部价款和↘价外费用-支付的分包︽款 | 销售额=全部价 放我進去款和价外费用-支付◥的分包款 |
非房企转让非自建不动产 | 简易计税方法 | 销售额=全部价款和价外费一看之下用-购置原价或取得时作△价 | 销售额=全部价款和价外费用-购置原价或取得时作价 |
房企销售自行开发的房地产项目 | 一般计税方法 | 销售额=全部价款和价外费用-受让土↑地时向政府部门支付的土地价款 | 销售额=全部价款和价外费用-受 哼让土地时向政府部门支付的土地价款 |
出租不动产 | 销售额=全部价款和价外费用 | 销售额=全部价款和价外费用 |
计税方法 | 服务发生地（预缴税款） | 机构☉所在地（申报纳税） |
一般计税方法（9%） | 预缴税款 | 应纳税额（申报税额） |
简易计税方法（3%） | 预缴税款 | 应纳税额（申报税额） |
【注意】使用◥简易计税方法的情形：小规模纳税人；一般纳税人甲供▲工程、清包工↙方式
按照预收款方式销售的，以预收款为计税依据计算预缴税款，在机→构所在地申报纳税。自行开发的⌒房地产项目包括：土地开发和所以這是我們唯一房屋开发。
纳税义务」发生时间：房屋交付日
计税方法 | 预收款方式销售 | 申报纳税（主管税务机关） |
简易计税方法（5%） | 预缴税款=预收款/（1+5%）*3% | 应纳税额 |
一般计税方法（9%） | 预缴税款=预收款/（1+9%）*3% | 应纳税额 |
【注意】：当期允许扣除的土地价款=支付的土地价款*当期销售的建筑面积/可供销售面积
（一）单位求首訂转让不动产
纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建擂臺之下以及抵债等各种形式取得的不动产。其中，不动产以直接购买、接受捐赠、接受投资、抵♂债等形式取得的，统称为取得“非自建”不动产。
纳税人 | 房屋类型 | 计税方法 | 不动产所在地（预缴税款） | 机构所在只是風流仙帝一直追求冰雪仙子地（申报纳税） |
单位 | 自建不动产 | 一般计税方法 | 预缴税款 | 应纳税款 |
简易计税方法 | 应纳税款 | |||
非自建不动产 | 一般计税方法 | 预缴税款 | 应纳税款 | |
简易计税方法 | 应纳税款 |
【注意】：预缴税款时不区分计税方法，按5%剔税，5%预征。
（二）个人转让住房
纳税人 | 房屋类型 | 年限 | 申报纳税 | |
个人 | 非自建住房 | 不满2年 | 应纳税款 | |
满2年 | 北上广 | 应纳税款 | ||
除外 | 免征 | |||
自建住房 | 免征 | |||
纳税人出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
（一）单位出租不动产---全额确定销售额
计税方法 | 不动产所在地（预缴税款） | 机构所在地（申报纳税） |
一般计税方法9% | 预缴税款=含税销售额/（1+9%）*3% | 应纳税额=含税销售额/（1+9%）*9% |
简易计税方法5% | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% | 应纳税额=含税销售额/（1+5%）*5% |
（二）个人出租不动产---个人出租住房：按5%征收率减按1.5%
房屋性质 | 不动产所在地（预缴税款） | 机构所在地（申报纳税） |
非住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% | 应纳税额=含税销售额/（1+5%）*5% |
住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*1.5% | 应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5% |
【注意】：自2021年4月1日起，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销☆售额未超过45万元）的，免征增值税。
（三）其他个人出租不动产---不需预缴
房屋性质 | 不动产所在地 |
非住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*5% |
住房 | 预缴税款=含税销售额/（1+5%）*1.5% |
个人出租住房：按5%征收率减按1.5%
【注意】自2021年4月1日起，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
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